租屋處漏水、設備壞掉，誰要修？房東修繕義務與房客權利
住進租屋處才發現牆壁滲水、熱水器壞了、冷氣不冷，找房東他說「你自己處理」。到底誰該修？修繕費能不能請房東出？這篇整理租屋時修繕義務的基本規則和處理步驟。
原則：修繕通常是房東的責任
依民法規定，租賃物的修繕，除了契約另有約定或另有習慣外，原則上由出租人負擔。出租人也有義務讓房屋在租期中保持適合居住使用的狀態。
所以像是屋頂或牆壁滲漏水、結構問題、管線老舊這類「房屋本身」的問題，通常應該由房東處理。
至於一般的消耗品，例如燈泡，或是房客使用不當造成的損壞，則通常由房客負責。契約若有特別約定，也會影響責任分配。
先通知，再催告：保留證據很重要
房客發現需要修繕時，應該盡快通知房東。這是法律上的義務，如果沒有通知而讓損害擴大，可能影響之後的求償。
建議這樣做：
- 拍下照片、影片，記錄損壞的位置與日期
- 用 LINE、簡訊或存證信函通知，清楚寫明問題與希望修繕的期限
- 保留房東的回覆，包括已讀不回也要截圖
- 房東若不處理，再書面催告，並給一個合理的修繕期限
房東一直不修，房客可以怎麼辦？
依民法規定，租賃關係存續中，租賃物有修繕之必要而應由出租人負擔的，房客可以定相當期限催告房東修繕；房東如果在期限內不修，房客可以：
- 終止租約
- 或自行修繕，並向房東請求償還費用，或從租金中扣除
要注意的是，自行修繕前務必先有書面催告、保留估價單與收據，否則扣租金之後很容易被房東反咬欠租。費用也要合理，建議先取得報價。
漏水來自樓上或公共管線怎麼辦？
如果漏水的原因是樓上住戶，房客與房東都可以請樓上處理，樓上若是因為管線維護不當造成損害，可能要負賠償責任。
如果是大樓公共管線、屋頂或外牆問題，則要通知管理委員會。無論來源為何，房客對房東的修繕請求權都不會因此消失，房東可以再向責任人求償。
漏水造成家具、電器損壞，在符合法律要件時，可以請求賠償，所以拍照存證、保留購買憑證很重要。
簽約前就能預防的事
簽約時先看房屋有沒有漏水痕跡，並請房東在契約中寫明哪些設備是房東提供、壞了由誰修。
點交時逐項測試設備，拍照留存，日後爭議才有依據。
常見問題
Q：熱水器壞了是房東修還是我修？
A：如果是房東提供的設備，且非房客使用不當造成，通常由房東負責修繕或更換。契約若有特別約定，則依約定。建議先書面通知並保留紀錄。
Q：可以直接不繳租金嗎？
A：不建議。扣租金必須符合「已催告、房東逾期未修、自行修繕並有憑證」等條件，貿然拒付租金可能被視為違約。扣款前最好先與房東書面確認，或請調解委員會協助。
本文為一般法律知識整理，引用之法規以全國法規資料庫公告為準，金額與程序可能隨法規修正而變動。本文不構成法律意見，個案情況請諮詢律師或各地法律扶助基金會。
留言
張貼留言