房東不還押金怎麼辦？存證信函、調解、支付命令教學
退租時房東說「牆壁有釘孔要扣錢」「冷氣要清洗費」，最後押金退不到一半，甚至完全不還。押金是你的錢，法律上有幾個方法可以把它要回來。
押金有上限嗎？
依「租賃住宅市場發展及管理條例」第7條，住宅租賃的押金最高不得超過 2 個月租金。房東收超過的部分，房客可以要求抵付租金。
房東可以扣什麼？
押金的作用是擔保房客的債務，例如欠繳的租金、水電費，或是房客造成的損壞。房東只能扣除有依據的部分，並應該說明扣款項目。
「正常使用造成的耗損」，例如壁紙自然褪色、家具正常磨損，原則上不應由房客負擔。退租前後最好拍照、錄影，記錄房屋狀況，避免日後爭議。
步驟一：寄存證信函
先以存證信函正式催告房東在一定期限內返還押金。存證信函本身沒有強制力，但可以留下催告的證據，也常讓房東願意處理。
步驟二：申請調解
可以向租屋處所在地的鄉鎮市區公所調解委員會，或直轄市、縣市政府的租賃糾紛調處機制申請，免費而且程序簡單。調解成立並經法院核定後，和確定判決有相同效力。
步驟三：支付命令或小額訴訟
- 支付命令：向法院聲請，費用低、不用開庭。房東收到後 20 日內沒有提出異議，支付命令就確定，可以直接強制執行。
- 小額訴訟：請求金額在新臺幣 10 萬元以下，程序比一般訴訟簡便，適合押金糾紛。
常見問題
Q：房東說要等新房客入住才退押金，合理嗎？
A：除非租約有特別約定，否則押金應在租約終止、房客返還房屋後，扣除應負擔的費用返還，與有沒有新房客無關。
Q：房東不還押金算犯罪嗎？
A：通常屬於民事糾紛，不會成立刑事犯罪。除非一開始就以詐術騙取押金，才可能涉及詐欺罪。
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本文為一般法律知識整理，引用之法規以全國法規資料庫公告為準，金額與程序可能隨法規修正而變動。本文不構成法律意見，個案情況請諮詢律師或各地法律扶助基金會。
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